Însă, cu cât distanța până în Capitala Țării Românești se scurta, imaginea se schimba total.
În 1776, pentru Lionardo Panzini, Bucureștii aveau „înfățișarea unui sat”, fiind „construit într-un fel despre care nu aveți idee”.
Casele erau „împrăștiate ici și colo”, ceea ce arăta slaba populare a orașului.
În București existau următoarele categorii de construcții: Curtea Domnească, casele boierești, bisericile, hanurile, dughenele negustorilor și casele celorlalți locuitori, care puteau fi din chirpici sau simple bordeie.
„Un fapt nou și ciudat”
Podirea drumurilor reprezenta „un fapt nou și ciudat” pentru un călător occidental.
Ulițele erau podite pentru a scăpa de noroi, însă, pe timp de ploaie sau de ninsoare, mersul prin oraș devenea anevoios, întrucât „scândurile nu erau bine îmbinate între ele, nici netede, nici bine geluite”, mai aflăm de la Panzini
El a observat câteva dintre problemele cu care se confrunta orașul.
O parte dintre ele aveau să fie abordate, însă nu rezolvate, prin „proiectele de urbanizare”, inițiate de domnitorii fanarioți.
Marile schimbări ale formei Capitalei s-au produs abia în Epoca Regulamentară, când generalul Pavel Kiseleff a fost numit guvernator al Principatelor.
Alexandru Ipsilanti (1774-1782) a fost primul domnitor care a impus delimitarea orașului.
Prin porunca din 28 martie 1776, acesta cerea boierilor să stabilească hotare, marcate prin cruci, pe marginea Bucureștilor, astfel încât casele să nu se mai construiască dincolo de acestea.
Măsura lui Ipsilanti nu a avut efect pe termen lung, întrucât „în 1821, Bucureștiul ocupa lunca Dâmboviței, în amonte, către Grozăvești; în sud depășea cu mult Mănăstirea Radu Vodă, iar în nord se întindea către Herăstrău și Băneasa”.
Inundațiile erau veșnica problemă a bucureștenilor.
Ipsilanti a inițiat un proiect prin care apele Dâmboviței să fie deviate spre Argeș.
Primele cișmele din București au apărut tot datorită lui Ipsilanti, care, în 1777, a plasat o cișmea pe Podul Mogoșoaiei și o alta aproape de Curtea Veche.
Tot Ipsilanti cere să se construiască o nouă Curte Domnească în Dealul Spirii.
Rețeaua de cișmele din oraș a fost extinsă de Nicolae Mavrogheni (1787-1790), care a adus apă de izvor de la Crețulești.
A construit o biserică la capătul Podului Mogoșoaiei, unde a „hotărât un loc de târg” în fiecare zi de joi.
Incendiul din 1804 l-a determinat pe domnitorul Constantin Vodă Ipsilanti să impună o serie de reguli privind numărul de etaje și materialele folosite pentru casele ce urmau să fie construite în locul celor arse.
Domnitorul le-a cerut bucureștenilor „să facă casele drept în rând, să iasă ulițele drepte, nu șuvăite și casele una mai afară și alta mai înlăuntru, ca mai înainte, de astupa una pe alta”.
